Arriva il preventivo in assemblea, si parla di ponteggi, intonaco da rifare e magari di infiltrazioni già visibili dal balcone. A quel punto la domanda è sempre la stessa, chi paga e in che misura quando si rifà la facciata del palazzo? La risposta, nella maggior parte dei casi, è più lineare di quanto sembri e parte da una regola precisa del Codice Civile.
La regola base prevista dalla legge
La facciata condominiale è normalmente considerata una parte comune del condominio. Per questo, secondo l’art. 1123 del Codice Civile, le spese per la sua conservazione, manutenzione straordinaria, restauro o risanamento si dividono in proporzione ai millesimi di proprietà.
I millesimi sono il sistema con cui si misura il valore della singola unità immobiliare rispetto all’intero edificio. Non contano solo i metri quadrati, ma anche altri coefficienti tecnici, come piano, esposizione e destinazione. Nella pratica, gli amministratori e i tecnici fanno sempre riferimento alla tabella millesimale approvata dal condominio.
Se il rifacimento della facciata costa 100.000 euro e un proprietario possiede 80 millesimi su 1000, la sua quota sarà di 8.000 euro. È il criterio ordinario, applicato proprio perché il lavoro riguarda una parte che serve alla conservazione dell’intero edificio.
Quando la divisione per millesimi si applica davvero
Questa ripartizione vale per gli interventi che riguardano il decoro, la sicurezza e la tenuta dell’immobile, per esempio:
- rifacimento dell’intonaco esterno
- ripristino di frontalini e cornicioni
- tinteggiatura della facciata
- opere di risanamento conservativo
- manutenzione straordinaria con ponteggi
Chi frequenta le assemblee lo sa bene, la discussione nasce spesso quando qualcuno sostiene di usare meno la facciata rispetto ad altri. Però, dal punto di vista giuridico, la facciata non si divide in base all’uso, ma alla proprietà. È questo il punto pratico che evita gran parte degli equivoci.
Assemblea, delibera e ruolo dell’amministratore
Prima di avviare i lavori serve una delibera assembleare adottata secondo le regole previste dalla normativa condominiale e dal regolamento interno, se presente. L’amministratore ha poi un ruolo centrale:
- raccoglie i preventivi
- ripartisce le quote secondo i millesimi
- gestisce i pagamenti
- conserva la documentazione fiscale
- certifica quanto versato da ciascun condomino
Nella pratica, conviene sempre chiedere copia del piano di riparto prima dell’inizio dei lavori. È il documento che consente di controllare subito se la quota attribuita è corretta.
Bonus fiscali disponibili nel 2026
Sul fronte fiscale, per il 2026 i riferimenti più citati sono questi.
Bonus Ristrutturazioni
Per i lavori sulla facciata condominiale può applicarsi il Bonus Ristrutturazioni, con detrazione del 36%, che può arrivare al 50% per l’abitazione principale, entro il limite massimo di 96.000 euro per unità immobiliare. La detrazione viene recuperata in 10 quote annuali e segue la quota millesimale effettivamente pagata dal singolo condomino.
Ecobonus
Se l’intervento comprende opere di efficientamento energetico, come un cappotto termico o altri lavori che migliorano la prestazione dell’edificio, può entrare in gioco l’Ecobonus, indicato nel brief al 50%, con regole e massimali propri. In generale, le agevolazioni non si applicano sulla stessa identica spesa due volte, quindi serve una distinzione chiara delle voci.
Il vecchio Bonus Facciate, con aliquote più alte, non risulta più operativo nel 2026.
Come non sbagliare tra quote e detrazioni
Per accedere ai bonus servono alcuni passaggi molto concreti:
- pagamento tramite bonifico parlante
- indicazione corretta di codice fiscale e partita IVA
- certificazione dell’amministratore sulle somme versate
- conservazione di delibera, fatture e ricevute
Le percentuali fiscali e i requisiti possono cambiare con aggiornamenti normativi, quindi è sempre prudente verificare tutto con amministratore, tecnico o commercialista prima di versare gli importi.
Se stai per affrontare un rifacimento della facciata, il controllo più utile è questo: chiedi la tabella millesimale, verifica il piano di riparto e accertati che i pagamenti passino nei modi corretti. Con questi tre passaggi hai già in mano quasi tutto ciò che serve per capire quanto devi pagare e quali detrazioni puoi davvero utilizzare.
